2023年天津房地产市场形势总结与展望

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摘要

2023年,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市,各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行,政策环境已接近2014年宽松阶段,但市场表现未达预期。天津楼市政策紧跟中央,8月底进入政策密集期,从优化限购区域、降低首付比例、完善

2023年,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市,各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行,政策环境已接近2014年宽松阶段,但市场表现未达预期。天津楼市政策紧跟中央,8月底进入政策密集期,从优化限购区域、降低首付比例、完善认房不认贷、提高公积金贷款额度等方面支持刚性和改善性住房需求。受年初补偿性购房、下半年政策刺激影响,2023年天津新房市场成交面积同比增长2成,成交面积与2014年基本相当。

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上半年政策以微调为主,8月底进入政策密集期

2023年上半年,天津楼市政策调整幅度不大,主要以优化公积金政策为主,实行“认房不认贷”(名下无房且首次公积金贷款结清,再次使用公积金即可执行首套政策)、提高贷款额度等。8月底,天津紧跟中央,政策发布进入密集期,包含优化限购区域、完善认房不认贷等,政策环境已大为宽松。

图:2023年天津限购政策

图:2023年天津商贷政策

图:2023年天津公积金政策

土地市场

政府调整土地供应策略,土地出让条件优化

天津两集中供地模式持续完善,以需定供、按需挂牌成为主要操作方式,全年共推出91宗地块,规划建筑面积为822.85万平米,同比增长20.37%。但供应面积仍处于近六年较低水平。2023年年底,天津已不再对所有地块设置最高限价。

备注:以公告时间为准

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宅地规划建面同比增长7成,“小而精”地块受追捧,市内六区地块占比提升显著

2023年,天津住宅用地成交81宗,同比增加32宗,规划建面689万平米,同比增长72.30%,成交量为近六年相对低值。2022、2023地块规划建面均值均低于9万平米,小体量地块逐渐成为趋势。

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2023年,住宅用地成交楼面价为8150元/平米,为近六年最高水平,当年市内六区成交地块增多,拉高全市成交楼面价。住宅用地成交金额为561.82亿元,同比增长77.93%。

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从区域来看,四大片区中,滨海新区宅地成交量最大,规划建面为193.71万平米,全市占比28%,同比提高4个百分点;其次为市内六区,规划建面为192.32万平米,全市占比28%,同比提高15个百分点;环城四区规划建面184.29万平米,全市占比27%,同比下降10个百分点;远郊五区规划建面119.05万平米,全市占比17%,同比下降9个百分点。16个区中,仅红桥区、蓟州区没有宅地成交。

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土地市场:成交“新势力”,共有10宗城市更新地块成交

2023年6月,天津推出《中心城区更新提升行动方案》,下半年城市更新进入加速实施阶段。2023年,天津共出让城市更新地块10宗,规划建面84.64万平米,除了1宗地块位于东丽,其他地块均为市内六区地块。

商品住宅

城市排名:天津商品住宅成交金额同比增速全国重点城市第一

2023年,天津商品住宅成交1735亿元,受2022年低基数影响,同比增长24.76%,增幅显著。从全国层面来看,在重点城市中,天津商品住宅成交金额增速全国第一。

表:2023年重点城市商品住宅(不含保障房)销售金额同比增速TOP10

全市商品住宅:市场量价齐升,成交结构性复苏

2023年,天津商品住宅供应800万平方米,同比增长15%,但仍处于近十年较低水平。成交89663套,同比增长25%,从近十年来看,2023年成交面积与2014年基本持平,低于中位数(1192万平米)。

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2023年,天津商品住宅成交1735亿元,同比增长24.76%。从近十年来看,成交金额高于2014、2015年水平。成交均价为17770元/平米,连续五年上涨,为历史最高水平,当年市内六区成交占比提高显著,使得全市成交均价结构性上涨。

整体来看,2023年天津市商品住宅市场整体表现良好,成交量价均同比上涨。从近十年来看,供需均处于较低水平。全市成交价格结构性上涨,拉升总成交金额上涨,但总金额仍处于近十年中位数以下。

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区域成交结构:购房需求回归城市核心区,市内六区市场份额继续提升

2020年以来,受行业调整、区域供应结构变化等因素影响,购房需求逐步回归城市核心区,2020-2023年市内六区商品住宅成交面积全市占比已连续4年提升,2023年市场份额达到15%。环城四区仍为全市成交主力区域,成交面积占比为34%;其次为远郊五区、滨海新区,占比分别为26%、25%。

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二手房

成交量创新高

2023年天津二手住宅成交14.84万套、1295万㎡,成交套数、成交面积这两个指标都是过往五年间最高值。二手房全年成交面积比新房全年的签约量高出了33%;若按套数,天津二手房市场份额已高达66%。

与新房成交价格再创新高相反,二手房价格则完全走至反方向,尤其是在下半年“认房不认贷”政策完善后,二手房挂牌量迅速走高,价格下行探底趋势更为明显。2023年二手住宅价格同比跌幅显著。

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成交结构:成交面积两极分化,小面积户型更受市场青睐

从面积段来看,2023年天津二手房成交分化严重,成交套数最多的是60㎡以下户型,占比22%;其次为60-80㎡,成交套数占比20%。而120㎡以上大面积段市场占比较低,为12%。

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成交结构区域分析:城市中心以小面积为主,城区外围成交面积较大

各区来看,市内六区成交主力面积均为60㎡以下。环城四区中,西青成交主力面积段为90-100㎡及60-80㎡,东丽成交主力面积段为90-100㎡,津南成交主力面积段为80-90㎡,北辰成交主力面积段为60-80㎡。滨海新区成交主力面积段为60-80㎡。远郊五区中,静海、武清成交主力面积段均为100-120㎡;宝坻、蓟州、宁河成交主力面积段均为90-100㎡。从成交板块来看,教育资源优质的河西中心板块成交套数最多,且近70%以上为60㎡以下面积。

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趋势展望:政策仍有调整空间,天津楼市调整已接近底部区域,出现边际改善迹象,楼市有望逐步企稳

房地产行业正处于向高质量发展转型阶段,中央出台了大量促进房地产市场稳定的重大举措。天津坚决落实“因城施策”,出台了“解除限购、降低首付”等优化措施,取得了积极效果,楼市调整已接近底部区域,出现了边际改善迹象。与其他城市对比来看,天津楼市政策步伐仍相对谨慎,2024年仍有多个方面可继续优化。如天津公积金首付比例有望调整至与商贷保持一致,限购政策方面可参考广州“房票”、“以房屋建筑面积划定限购范围”,或参考苏州全面取消限购。

2023年天津宅地成交面积同比增长7成,其中市内六区地块面积同比增长近3倍,预计2024年市场供应量将增长,将为销售市场体量提供一定支撑,且市内六区市场份额将进一步扩大。2024年,在优质项目增多、建筑规范放开、产品迭代升级、改善需求释放的助推下,天津楼市将有望逐步企稳。

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