万科3月销售面积下滑37%,该如何渡过难关?

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1、3月销售同比大幅下滑37%万科发布了3月份的销售数据,销售面积为165.6万平米,虽然环比大幅增长65%,但是同比下滑37%,一季度累计销售面积391万平米,同比下滑37.5%,这说明3月份和整个一季度的下滑幅度基本是一致的。从这个销售

1、3月销售同比大幅下滑37%

万科发布了3月份的销售数据,销售面积为165.6万平米,虽然环比大幅增长65%,但是同比下滑37%,一季度累计销售面积391万平米,同比下滑37.5%,这说明3月份和整个一季度的下滑幅度基本是一致的。

从这个销售数据来看,万科当前也遇到了不小的问题,作为一个行业的龙头,销售下滑幅度比整个行业还要大。根据国家统计局数据,今年前2个月中国商品房销售面积为11369万平米,同比下滑20%,远远小于万科同期37.5%的下滑幅度。

房地产市场已经低迷了2年多,销售持续下滑,这是98年房改以来从未有过的熊市,房地产的金融属性来自于行业的杠杆性,房企的资产负债率应该是所有行业中除了银行之外最大的,而银行是金融之母,房地产最疯狂的时候资产负债率甚至直追银行。

除了房企之外,购房者也大多是以贷款的方式购买,首付最低是20%(意味着5倍杠杆),深圳在行情最好的时候甚至出现了零首付,首付越低代表杠杆拉得越满,也代表金融属性越强。杠杆性越强的行业最担心两个事情出现,第一是产品卖不出去了,第二是不能加杠杆甚至要降杠杆。

二、行业的问题亦是龙头的问题?

产品卖不出去意味着资金无法收回,都挤压为存货,资金链无法循环,之前高周转有多极致,此时就会有多杠尴尬,将周转率发挥到极致,这说明你的系统非常精细,反过来说也就越脆弱,需要销售层面不能出任何问题,否则整个体系将无法运作。

如果再加上不能再上杠杆,那么威力就更大了,自身无法通过销售造血,而又无法从体系外融资来补充资金。这大概就是过去3年所有房企面临的共同问题,行业突然萎缩,由于三条红线的限制又无法更多融资,资金链彻底紧张了。

房企前3的恒大率先熬不住了,现在已经在破产重整,许家印为了掩盖颓势,甚至不惜财务造假,虚增收入数千亿元,创下了共和国财务造假的历史记录,康美药业财务造假300亿瞬间变成了弟弟。融创也紧接着熬不住了,股票停牌,年报推迟,债务违约,今年的销售面积已经从高峰萎缩超过80%。

万科一向被视为行业的龙头,不仅仅是销售规模排在前列,而是一直以财务稳健出名,堪称房企中的模范企业,无不以向万科学习为荣。但这个悖论在于,如果一个行业都有问题,作为行业的龙头能够没有问题吗?行业中普遍存在的问题,行业龙头能够避免吗?

从结果来看,万科也存在杠杆过大的问题,2019年的时候资产负债率一度超过85%,这意味着杠杆率高达6.7倍,而融创的资产负债率最高的时候一度接近94%,杠杆率高达16.7倍,超过了银行。如此疯狂地加杠杆,不出问题都难,万科在整个行业疯狂的时候也没能守住初心,区别是相对没有那么疯狂。

三、万科将如何渡过难关?

作为一个乌合之众,自然是随大流的,但是要成为一个卓越的行业领导者,一定是要能够拥有穿透性的战略眼光,能够看到未来五到十年的趋势,能够抵御短期诱惑不为所动,在潮水褪去的时候依然能够有短裤傍身。

万科又该如何解决当前的困境呢?郁亮等管理层在年报中提出了三条措施,第一是积极推动销售,促进销售回款,进一步缩短周期,目前已经将从拿地到预售的周期缩短到4个多月,销售回款是自造血,才能真正自循环;第二是降负债去杠杆,具体为降低有息负债1000亿,也就是在目前的基础上降低三分之一。但是钱从哪里来?万科的办法是出售资产和股权,收缩战线、开始瘦身,以及发行不动产投资信托基金(REITs);第三是更改融资方式,以前是总对总的融资模式,也就是银行金融机构是直接将钱带给万科总公司,万科总公司再在各项目公司之间自行调配,未来将恢复到以项目公司融资的方式。

万科管理层提出的这三条措施好使吗?从逻辑上来看,是目前能够行使的最佳的策略,很多问题的解决其实在于防范于未然,真到出问题的那一步,往往是得断臂求生的,没有什么闲庭信步,作为商业地产龙头的万达不是以600亿融资出让了60%的股权才得以喘息的吗?作为住宅地产龙头的万科要渡过难关也得付出不菲的代价吧。

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