房地产税何时出台?中产有能力多交钱的时候就能实施了!

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摘要

前几年关于房地产税的消息层出不穷,网络上讨论得很多。尤其是在2021年10月全国人民代表大会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定发布后尽快出台房地产税看上去变成了板上钉钉的事情。当年的那份《决定》提到由国务院制定具体办法,试点

前几年关于房地产税的消息层出不穷,网络上讨论得很多。尤其是在2021年10月全国人民代表大会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定发布后尽快出台房地产税看上去变成了板上钉钉的事情。

当年的那份《决定》提到由国务院制定具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则,授权的试点期限为五年。

《决定》是2021年施行的,按此推算房地产税的试点办法最晚在2026年10月出台。不过,就目前房地产行业的情况来看恐怕五年授权期到期前不一定会有什么实质性措施了。

从立法程序角度来说超过五年没有实施倒也不是什么大不了的事情。因为《决定》的内容是全国人大授权国务院立法,到期后大不了收回立法权或者延长授权期就行了,问题的关键是什么时候才是开展房地产税试点的时机。

在我看来至少得满足两个条件,一个显性、一个隐性。

显性条件很明显,必须等到国内房地产市场平稳。高层的几乎所有同经济有关的文件里均会提到“促进房地产市场健康发展”的内容,由此可知“稳楼市”是中国近期最重要的目标之一,任何与其背道而驰的措施都不可能实施。

所以哪天房价不跌了、楼市场成交量上升了房地产税才有可能重新回到议程上来。

显性条件之外的隐性条件是什么呢?是民众有能力多交钱的时候。

纵观全世界已经开征房地产税的国家我们可以发现该项税收的作用有两个,一是抑制房价过快上涨、二是为政府提供财政收入。

征收房地产税的周期越长第二个作用越明显,第一个作用则逐步消失,这是因为短期来看房地产税导致持有房子的成本上升从而影响商品房供需关系,长期来说该成本已包含在了房价内、成为交易惯例,不再对房价造成额外影响。另一方面,房地产税变成了不少地区政府收入的主要来源,收到的钱用在公共基础设施建设等方面,即“取之于民、用之于民”,而第二个作用逐步成为唯一的作用。

中国开征房地产税后也会顺着这条路径发展,所以房地产税一定会成为地方政府的重要财源。

不少人将地方财政形容为“土地财政”,这个讲法是有一定道理的。

我国目前的税收制度为分税制,增值税、企业所得税、个人所得税三大主力税种均是中央、地方共享税,以企业所得税为例,假设某地征收了1000亿元企业所得税,600亿元属于中央、400亿元留在当地。土地出让金不同,全部留在地方,继续前面的例子,假设该地当年出让土地使用权获得1000亿元,全部留在当地。

“卖地收入”不仅好挣而且全归地方所有,难怪不少地区的财政靠在土地出让金上。

土地出让金是地方政府的重要收入,房地产税能否力替代土地出让金呢?我们来简单试算一下。

2021年全国国有土地使用权出让收入达到历史高点,为8.7万亿元,2022年、2023年连续下滑,分别为6.7万亿元和5.8万亿元。

土地出让金收入减少已经影响到了部分地区的财政收支,所以不能以这两年的低收入为参考数据,在我看来哪怕无法回到2021年的最高峰,一年为各地财政累计提供8万亿元的稳定收入是需要的。

房地产税的征收范围不包括农村宅基地及其上住宅,所以我们只需要关心城镇居民家庭的住房情况。

根据调查数据显示我国家庭户人均居住面积为41.76平方米,其中,城市家庭人均居住面积为36.52平方米;全国14.12亿中有9.2亿人为城镇居民;由此可以计算出全国城镇居民的居住总面积为335.98亿(36.52*14.12亿)平方米。

将一年8万亿元的土地出让金收入除以城镇居民居住总面积得每一平方米的金额为238元。这个数字便是房地产税完全替代土地出让金时需要对每平方米住房征收的平均房地产税。

当然,房地产税与当地房价相关,房价越高每平方米对应的税额越多,238元只是平均税额。

国家统计局最新发布的新建商品房销售数据显示2024年1-2月新房销售面积为11369万平方米、销售额为10566亿元,平均单价便是9294元每平方米,可以此数据判断你的住房每平方米对应的房地产税额。比如,房子单价为1.5万元每平方米,是最新单价的1.61倍,每平方米的房地产税额也是平均税额的1.61倍,也就是383.2元每平方米。

还是以238元的平均单位税额计算。张三家庭拥有两套住房,加一起总面积为180平方米,每年需要缴纳42840元的房地产税;李四家庭只有一套小房子,面积为50平方米,每年缴纳11900元的房地产税。

注意,以上只是粗略计算,不是为了得出精准数额而是讲述房地产税同土地出让金以及家庭税收承担的原理,请不要自行代入。

考虑到房地产税政策不会一刀切,低收入家庭很可能免税,比如例子中李四家庭只有一套50平方米的住房,大概率达不到征收房地产税的标准,这意味着分摊给李四家庭的税收将由类似张三这样的中产及以上家庭承受,实际征收时通过提高税率便可实现转移,张三家庭实际每年支付的房地产税超过5万元。

数万元至十多万元的房地产税对高净值家庭而言不算什么但中产就不一定了,原本在还房贷,现在每年又要增加几万元的支出,总成本增加。

当下的情况是不少中产家庭面临35岁就业门槛,收入预期下滑叠加生活成本上涨将进一步抑制消费。中国社会的消费主力军以及具有潜在消费能力的是中产阶级家庭,他们不敢消费、没有能力消费将严重影响我国经济由外贸型向内需型转换的进程,开征房地产税不得不考虑这方面的影响。

因此,我把民众、尤其是中产阶级是否具备多交一种新税种的能力视为房地产税开征的隐性条件。满足该条件得等到就业岗位持续增加、收入不断提高后才行,显然当下还不是时候。

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