2023年北京房地产市场形势总结与展望

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摘要

2023年北京楼市调控呈现逐步放松趋势。3月北京开始启动存量住房“带押过户”,同时郊区开始启动因区施策的方针;9月开始实施认房不认贷,海淀区二手房指导价取消;10月公积金认房缩减至北京,但认贷仍按全国执行;12月大幅放松调控政策,提高普宅标

2023年北京楼市调控呈现逐步放松趋势。3月北京开始启动存量住房“带押过户”,同时郊区开始启动因区施策的方针;9月开始实施认房不认贷,海淀区二手房指导价取消;10月公积金认房缩减至北京,但认贷仍按全国执行;12月大幅放松调控政策,提高普宅标准线、减低首付比例、降低房贷利率、延长贷款年限。

土地市场方面,2023年土地供应方式发生转变,土拍规则也开始进入改革阶段。年初自然资源部优化土拍方式,随后北京开始调整土地供应方式,供地清单延续3次集中公布,但土拍开始施行多次少量进行;4月禁马甲政策升级,同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地,同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买;12月调整土拍出让规则,分用途明确土地出让价款,有利房企拿地精准核算。

住房保障方面,住房保障措施加快出台。1月允许租住保障性租赁住房提取公积金;2月加快建设、筹集保障性租赁住房8万套;3月加快推进老旧小区综合整治;4月加快推进危房改建;6月租房公积金提取额度提升,优化共有产权房管理措施;7月大力支持刚需、改善支持政策。

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住宅市场

供应:全年供应前低后高,整体供应规模持续回落。北京商品住宅供应规模自2018年起高位运行,2018-2021年新房供应规模均超700万平;2021年下半年楼市快速降温,房企推盘节奏开始放缓,同时叠加宅地成交大幅减少,2022年北京商品住宅(不含保障房)供应规模同比下降14%;2023年北京商品住宅(不含保障房)供应规模继续下滑,累计供应541.8万平,同比减少18%,处于近年来相对低位。年内来看,受宅地成交节奏影响,北京商品住宅(不含保障房)供应呈前低后高走势,上半年累计供应238.6万平,下半年累计供应303.2万平。

图:2018-2023年北京商品住宅(不含保障房)年度供应规模走势

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成交:2023年北京商品住宅成交规模同比平稳,全年呈前高后低走势。2023年,北京商品住宅累计成交749万平,同比基本持平,保持了较强的韧性。整体来看,2023年北京新房市场呈现前高后低走势,3/4月份,前期疫情积压需求集中释放,市场活跃度显著提升,市场迎来小阳春;但随后开始转冷,市场持续承压,9月北京执行“认房不认贷”政策,12月,降首付、降利率、调整普宅认定标准等政策出台,短期市场活跃度有所回升。

图:2018-2023年北京商品住宅年度供求规模走势

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价格:新房价格保持平稳,涨幅收窄。2023年,北京新建住宅价格保持小幅上涨态势,全年累计上涨0.69%,较2022年收窄0.17个百分点。12月受部分改善项目入市影响,北京新房价格环比上涨0.17%,为2023年月度最高涨幅,涨幅较上月提升0.11个百分点,同比上涨0.69%,涨幅较上月扩大0.22个百分点。

图:2019年-2023年北京新建住宅价格指数

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库存:2023年,北京商品住宅(不含保障房)库存规模明显下滑,整体出清周期震荡下行。2017年以来,北京新房库存规模呈现波动上升趋势,2022年底北京新房库存规模约为1263万平,同比增加8%,居高位水平。截止2023年12月底,北京商品住宅(不含保障房)库存规模约为1080万平,同比下降14.5%。从短期库存去化来看,2020年下半年以来需求开始逐步释放,带动出清周期逐步下滑,2021年底出清周期降至14.6个月;但随着楼市快速降温,导致库存去化速度减弱,出清周期再次呈现大幅拉升,2022年底短期库存出清周期达到21.9个月。2023年以来。北京商品住宅整体供不应求,库存规模下滑,带动出清周期降至19.2个月。目前库存去化时 间超出正常水平,整体去化风险较为突出。

图:2019年-2023年北京商品住宅(不含保障房)库存及出清情况

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二手房市场

2023年,北京二手商品住宅成交低位回升,全年累计成交15.3万套,同比增长15%。年内来看,2023年北京二手商品住宅运行呈现先升后降的趋势,年初市场出现“小阳春”,积压需求快速释放,带动二手房交易活跃度提升,3月成交规模超2.1万套,是2017年下半年以来月度成交套数最高位;随后成交规模逐步下滑;9月认房不认贷政策,带动成交规模提升;四季度市场以价换量特征明显,尤其是老旧小区,降价相对较为明显。

图:2018-2023年北京二手房年度成交情况

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2023年北京二手商品住宅成交均价为61162元/平方米,同比下降2.7%。全年来看,北京二手房成交均价呈现震荡回落态势,一季度房价小幅上涨,二季度以来伴随市场逐步降温,叠加二手房大规模上市供应,超八成比例房源出现降价影响,导致二手房价出现下跌, 四季度二手房房价跌幅明显扩大。

宅地市场

宅地供求规模同比双增。2023年北京改变集中土拍方式,开始进行灵活供地与土拍。从供应端来看,全年累计推出62宗住宅用地,供应建设用地面积315万平,规划建面621万平,同比增长7.7%;按供地计划宅地300公顷的供地下限要求计算,2023年供地计划完成率为105%。从需求端来看,全年累计成交61宗宅地,成交规划建面582万平,同比增长20%,出让金合计1741.36亿元,同比增长7.8%。

图:2019-2023年北京住宅用地供求规模

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从宅地成交节奏来看,不同往年,2023年上半年宅地成交规模较低,尤其是前5月整体宅地成交节奏较慢,6月加快拍地节奏,单月成交16宗宅地,下半年宅地成交节奏相对平稳,四季度成交节奏加快。

图:2019-2023年北京宅地成交楼价与溢价率走势

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宅地成交楼面均价同比回落,溢价率回升。2023年,北京宅地整体成交楼面均价29908元/平,同比下降10%,主要受到中心城区海淀、朝阳、丰台等地块成交占比下滑的影响。溢价率方面,2017年以来成交溢价率呈现波动下滑趋势,2021年和2022年成交溢价率筑底,2023年在丰台、海淀、朝阳、昌平热点地块带动下,整体成交溢价率低位回升。整体来看,北京宅地市场延续分化态势,成交的61宗地块中,34宗地块溢价成交,其中触达限地价地块23宗,其余27宗地块均底价成交。

结语

9月及12月优化政策出台,但提振效果不及预期,短期居民购房信心仍较弱,叠加二手房出现降价销售现象,导致房价上涨观念受到冲击,居民入市意愿明显走弱。目前北京楼市的核心问题在于刚需购买力相对较弱、观望情绪明显,置换改善链条明显受阻。未来北京政策仍存进一步优化空间,如优化限购区域,降低限购标准等。

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